Aktualne ceny mieszkań w Siedlcach

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Siedlcach płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 8 990 zł - to wzrost o +2,8% (+241 zł) wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zgromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty uzgadniane przez strony transakcji.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 8 990 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +2,8% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+241 zł na metrze)
• 7 502-10 275 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 430 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +29% - o tyle podrożał metr od 2022 r. (średnio +6,5% rocznie)
• rejon Roskosz - najdroższa część miasta: 9 993 zł/m²

Mediana 8 990 zł/m² oznacza środkową wartość w wykazie transakcji: połowa sprzedaży była droższa, a połowa tańsza. Przedział 7 502-10 275 zł/m² dobrze pokazuje natomiast rozpiętość cen wynikającą z lokalizacji, standardu i wielkości lokalu.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 11.9% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 9 794 i 8 753 zł. Taka premia rynku pierwotnego zwykle wiąże się z nowszą zabudową, standardem budynku oraz kosztem realizacji inwestycji, choć sama cena za metr nie przesądza jeszcze o jakości konkretnego mieszkania.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę wśród przedstawionych grup osiągnęły lokale 70-90 m², z wynikiem 9 422 zł/m². Kawalerki 25-35 m² kosztowały 9 133 zł/m², a mieszkania 45-55 m² - 8 753 zł/m². Różnice między segmentami wynikają między innymi z tego, że w mniejszych lokalach koszt zakupu jest łatwiejszy do sfinansowania przy niższej cenie całkowitej, nawet gdy cena metra pozostaje wyższa.

Mapa cen: rejony miasta

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Roskosz, gdzie wyniosła ona 9 993 zł/m². Najniższy poziom w zestawieniu dotyczył rejonu Osiedle Wyszyńskiego - 7 333 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 36%, co potwierdza, że lokalizacja pozostaje jednym z głównych czynników różnicujących ceny transakcyjne w Siedlcach.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 430 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 8 600 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 3 063 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że od 2022 r. metr kwadratowy w Siedlcach podrożał z 6 991 zł do 8 990 zł. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, wynosi więc +29%, czyli średnio +6,5% rocznie. Tegoroczny wzrost o +2,8% jest niższy od tego średniego tempa, co wskazuje na spokojniejszą dynamikę niż w poprzednim okresie.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych naszym monitoringiem to 9 674 zł/m² - w Siedlcach jest więc o 684 zł taniej na metrze. Lokalny poziom cen pozostaje niższy także od wyników odnotowanych w najbliższych miastach z monitoringu.

W położonym 49 km dalej Mińsku Mazowieckim metr był o 1 344 zł droższy. Wykres i porównanie regionalne pokazują, że Siedlce pozostają odrębnym rynkiem, gdzie lokalna dostępność mieszkań i struktura popytu mają większe znaczenie niż proste przenoszenie cen z droższych ośrodków.

Komentarz analityczny

Bieżąca zmiana cen transakcyjnych w Siedlcach, wynosząca +2,8% (+241 zł/m²) wobec średniej z 2025 r., jest wyraźnie niższa od średniego tempa +6,5% rocznie od 2022 r. Mediana wzrosła w tym czasie z 6 991 zł/m² do 8 990 zł/m². Lokalny barometr wskazuje zatem na dalszy wzrost, ale o spokojniejszym charakterze niż w całym okresie po 2022 r.

Na tle największych rynków krajowych Siedlce pozostają miastem o niższym poziomie cen. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i wzrosła o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. na największych rynkach pierwotnych obserwowano stabilizację z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% rok do roku (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Znaczenie ma także podaż. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a na siedmiu największych rynkach do sprzedaży trafiło 10,3 tys. nowych mieszkań. W II kwartale było to niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza liczba nowych ofert może ograniczać presję konkurencyjną, ale jej lokalny wpływ zależy od skali inwestycji dostępnych w Siedlcach.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli podaż nowych mieszkań będzie ograniczona, a popyt utrzyma się na obecnym poziomie, ceny mogą pozostać pod presją wzrostową. Jeśli natomiast wybór lokali zwiększy się szybciej niż liczba kupujących, dynamika może dalej słabnąć.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Siedlcach?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 8 990 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 7 502 a 10 275 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Siedlcach rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +2,8% (+241 zł/m²) wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy jest rejon Roskosz z medianą 9 993 zł/m², a najtańszy w zestawieniu jest rejon Osiedle Wyszyńskiego z wynikiem 7 333 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Siedlcach?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 9 133 zł/m², a w grupie 35-45 m² - 8 925 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o 11.9% droższy: mediana wyniosła 9 794 zł/m² wobec 8 753 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 335 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-16; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.