Aktualne ceny mieszkań w Siedlcach. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Siedlcach płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 9 303 zł. To wzrost o +6,3%, czyli o +554 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zapisanych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na stawkach z ogłoszeń. Pokazuje więc realne ceny transakcyjne, a nie oczekiwania sprzedających.

Dla kupujących najważniejsza pozostaje różnica między poszczególnymi częściami miasta. Na rejonie Roskosz mediana sięgnęła 10 493 zł/m², podczas gdy na rejonie Śródmieście wyniosła 6 670 zł/m². Taki rozrzut wskazuje, że lokalizacja nadal silnie wpływa na wartość lokalu, nawet na rynku jednego miasta.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Siedlcach: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Siedlce na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Siedlcach: najważniejsze liczby

• 9 303 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +6,3% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+554 zł na metrze)
• 7 825-10 626 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 432 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +33% - o tyle podrożał metr od 2022 r. (średnio +7,4% rocznie)
• rejon Roskosz - najdroższa część miasta: 10 493 zł/m²

Mediana 9 303 zł/m² oznacza środkową wartość w wykazie transakcji. Połowa zarejestrowanych sprzedaży mieściła się poniżej tej stawki, a połowa powyżej niej. Przedział 7 825-10 626 zł/m² dobrze pokazuje, jak bardzo ceny zależą od położenia mieszkania, jego metrażu i cech konkretnego budynku.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 6.2% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 9 758 i 9 188 zł. Premia rynku pierwotnego może wynikać z kosztu nowej zabudowy, standardu technicznego oraz preferencji części kupujących wobec lokali niewymagających remontu na początku użytkowania.

Różnica nie przesądza jednak o atrakcyjności konkretnej oferty. Lokal z rynku wtórnego może mieć korzystniejszą lokalizację lub większy metraż, natomiast zakup od dewelopera nie wiąże się z podatkiem PCC.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

W Siedlcach zależność między metrażem a ceną za metr nie układa się według prostego schematu. Najniższą medianę odnotowano dla mieszkań 25-35 m², czyli 8 489 zł/m². Wyżej wyceniane były lokale 55-70 m², ze stawką 9 494 zł/m².

Klasyczna prawidłowość rynku działa też tutaj: metr w najmniejszych mieszkaniach (25-35 m²) kosztował 8 489 zł, podczas gdy w dużych lokalach (70-90 m²) - 9 411 zł. O wartości decyduje nie tylko powierzchnia, lecz także struktura podaży i lokalizacje lokali sprzedanych w danym segmencie.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Roskosz (mediana 10 493 zł/m²). Na drugim biegunie jest rejon Śródmieście - 6 670 zł/m²; różnica między tymi dwoma rejonami sięga 57%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Różnica między rejonem Roskosz a rejonem Śródmieście wynosi 3 823 zł/m². Wyższe stawki na rejonie Roskosz oraz na osiedlu Orlicz-Dreszera wskazują na większą koncentrację transakcji w droższych zasobach. Z kolei niższe mediany w Śródmieściu i na osiedlu Wyszyńskiego mogą odzwierciedlać odmienną strukturę sprzedawanych lokali.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 432 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 8 640 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 3 073 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Od 2022 r. metr kwadratowy w Siedlcach podrożał z 6 991 zł do 9 303 zł, czyli łącznie o +33% - średnio +7,4% rocznie.

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że obecna mediana jest wyraźnie wyższa niż poziom z 2022 r. Tegoroczny wzrost o +6,3% pozostaje jednak niższy od średniego tempa +7,4% rocznie obserwowanego od 2022 r. To istotne tło dla pytania, o ile wzrosły ceny oraz co dalej z cenami w kolejnych aktualizacjach barometru.

Siedlce na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych naszym monitoringiem to 11 009 zł/m² - w Siedlcach jest więc o 1 706 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 49 km dalej Mińsku Mazowieckim metr był o 986 zł droższy. Siedlce pozostają więc wyraźnie tańsze nie tylko od mediany monitorowanych miast województwa mazowieckiego, lecz także od każdego z pokazanych pobliskich rynków.

Komentarz analityczny

Lokalny rynek mieszkaniowy pozostaje w fazie wzrostu, ale dynamika jest wolniejsza od średniego tempa notowanego od 2022 r. Mediana wzrosła z 6 991 zł/m² do 9 303 zł/m², czyli o +33%, przy średnim wzroście +7,4% rocznie. W ostatnim porównaniu z 2025 r. podwyżka wyniosła +6,3%, czyli +554 zł/m². Nie oznacza to zmiany trendu, ale wskazuje, że tempo wzrostu cen nie przyspieszyło względem własnej historii miasta.

Na warunki popytu mieszkaniowego wpływa polityka pieniężna. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, a ostatnia opisywana decyzja RPP obniżyła ją o 25 pb do tego poziomu (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższe stopy mogą poprawiać dostępność finansowania kredytowego, co zwykle wspiera zainteresowanie zakupem mieszkań także poza największymi ośrodkami.

Po stronie podaży w I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej r/r, a rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej r/r (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza aktywność budowlana w skali kraju może ograniczać presję podażową, lecz jej znaczenie dla Siedlec będzie zależeć od lokalnej oferty nowych mieszkań.

Czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, a lokalna podaż pozostanie ograniczona, presja na wzrost może się utrzymać. Jeśli natomiast na rynek trafi więcej konkurencyjnych lokali lub popyt osłabnie, dynamika cen może być niższa.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Siedlcach?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 9 303 zł/m², a połowa transakcji mieściła się między 7 825 a 10 626 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Siedlcach rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana z ostatnich 12 miesięcy była o +6,3%, czyli o +554 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy był rejon Roskosz z medianą 10 493 zł/m², a najtańszy rejon Śródmieście ze stawką 6 670 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Siedlcach?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wyniosła 8 489 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 9 213 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o +6,2% droższy: 9 758 zł/m² wobec 9 188 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 149 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-26; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.